LES OPAH

Une des conséquences logiques de la crise du logement de ces dernières années est la diminution du nombre de logements vacants. Selon l'Insee, la proportion de ces logements dans l'ensemble du parc est la plus faible depuis 30 ans, à l'image de la région parisienne, où les tensions sont les plus vives.

On observe deux types de vacance : la vacance de « transformation urbaine » et la vacance de rotation.

La vacance de « transformation urbaine » recouvre trois situations distinctes :

• des logements en attente de travaux, destinés à être démolis, ou bien encore faisant l'objet d'une succession ou d'une indivision ;
• des logements retenus volontairement par leur propriétaire qui souhaite les conserver pour un usage futur ;
• ou bien encore des logements qui ne répondent plus à la demande soit pour des raisons de vétusté ou d'inconfort, ou parce qu'ils se situent dans les lieux dévalorisés. On parle alors de vacance dite d'inadaptation ou d'obsolescence.

La vacance de rotation correspond quant à elle à des logements destinés à la vente, ou à la location, et en attente d'occupation. Il s'agit de la vacance la plus fréquente et la plus importante. Sa durée dépend étroitement des conditions du marché immobilier et de la structure du parc.

Le parc de logements vacants

Il peut s'avérer difficile d'estimer le nombre précis de logements vacants en raison à la fois de la pluralité des situations mais aussi en raison de la diversité des sources statistiques.

Selon le fichier FILOCOM (fichier du logement communal), qui se base sur les logements vides de meubles qui ne sont pas habités au 1er janvier donc non assujettis à la taxe d'habitation, 2 678 301 logements étaient inoccupés au sein du parc privé en 2007, en France métropolitaine, soit 8% du parc de logement total. Cependant près de la moitié (43,3%) correspondent en réalité à une vacance de courte durée, inférieure à un an, révélant ainsi la fluidité des échanges (temps nécessaire pour la re-location d'un bien, pour la commercialisation d'un bien neuf ou ancien). Plus du tiers des logements (33%) sont inoccupés depuis 3 ans ou plus, indiquant alors une vacance qualifiée de structurelle, et correspondant à des biens inadaptés à la demande ou bien encore à des biens retirés temporairement du marché (succession, indivision, rétention spéculative...). Enfin, 23,7% des logements vacants le sont depuis 1 à 2 ans et témoignent d'un durcissement de la situation.

Deux autres sources permettent également de dénombrer les logements vacants mais elles utilisent d'autres critères et présentent donc des résultats différents :

• l'Insee, qui se base sur le recensement de la population, et qui, en 2006, a évalué la vacance à 1 950 623 logements. En 2006, selon l'estimation du parc de logements réalisée par l'Insee, à partir du recensement de la population, les logements collectifs représentaient 52% des logements vacants.
• et EDF, qui dénombre, quant  lui, les compteurs inactifs dans les logements.

Dispositifs de sortie de vacance

Un des objectifs fixés à la fois par la loi de solidarité et renouvellement urbain (SRU) et par le Plan de cohésion sociale correspond à la mobilisation du parc de logements vacants afin de développer l'offre locative et résoudre la crise du logement. A  ce titre, divers dispositifs ont été mis en place, certains coercitifs et d'autres incitatifs (de nombreux PIG-PCS ont été orientés dans ce cadre vers une thématique « lutte contre la vacance »).

La taxe sur les logements vacants (TLV), issue de la loi contre les exclusions du 29 juillet 1998, est un dispositif coercitif dans la mesure où elle est imputée aux propriétaires, dont les logements sont vacants depuis plus de deux ans. Le montant de la taxe est progressif : 10% de la valeur locative la première année, 12,5% la deuxième et 15% à compter de la troisième année. Elle ne s'applique que dans les communes appartenant à huit agglomérations de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, Montpellier, Nice, Cannes, Grasse, Antibes). Cependant, depuis 2007, les communes, dans lesquelles la TLV ne s'applique pas, ont la possibilité de voter une nouvelle taxe appelée taxe d'habitation sur les logements vacants  (THLV).

L'Anah intervient également et contribue chaque année à remettre sur le marché locatif des biens précédemment vacants, via un dispositif incitatif. D'une part, les propriétaires bailleurs peuvent, sous certaines conditions, conventionner leurs logements et bénéficier en retour d'un abattement fiscal ou d'une aide en cas de travaux. D'autre part, au sein des zones A et B, dans lesquelles le marché du logement est tendu, les propriétaires bailleurs peuvent obtenir une prime supplémentaire de 3 000 €. Pour cela, leur logement doit avoir été vacant pendant au moins 12 mois précédent le dépôt de la demande. Ils doivent accepter de conventionner leur logement à un niveau de loyer intermédiaire social ou très social (voir la fiche Loyers Maitrisés). Enfin, ils doivent engager des travaux d'un montant minimum de  15 000 € HT.