LES OPAH

Loyers maitrisés

La maîtrise des loyers se traduit par la conclusion d'une convention entre l'Anah et un propriétaire bailleur en échange de déductions fiscales sur le revenu foncier (conventionnement sans travaux) et/ou de subventions pour l'amélioration de son logement (conventionnement avec travaux).

En effet, des abattement fiscaux dits « de Robien » peuvent être appliqués en échange de l'application de loyers maîtrisés. Ces abattement peuvent aller de 30 à 60% des revenus fonciers, des propriétaires bailleurs, en fonction du type de loyer et du conventionnement choisi : loyer intermédiaire, loyer social, loyer très social ; et être portés à 70% en zone tendue dans le cas d'une location à un organisme agréé ou d'une sous location à un ménage en difficulté.

Par ailleurs, si le propriétaire souhaite réaliser des travaux afin d'améliorer son bien, une aide supplémentaire peut lui être accordée en vue de leur réalisation, sous la forme de subventions.

Pour bénéficier des aides de l'Anah, le propriétaire s'engage à :

• Louer son logement à des loyers inférieurs aux plafonds de loyers.
• Loger des locataires aux ressources inférieures à certains plafonds
• Proposer un logement décent.
• Louer son logement selon les termes de la convention, pour une durée de 6 ans minimum dans le cas d'un conventionnement sans travaux, et de 9 ans dans le cas d'un conventionnement avec travaux.

Les loyers sont appliqués dans le cadre d’un conventionnement et doivent être inférieurs aux loyers réglementaires nationaux et aux plafonds fixés localement. Ces derniers tiennent compte des prix des loyers des marchés locaux.
Les plafonds de loyers réglementaires, appelés également plafonds nationaux, révisés au 1er janvier de chaque année, sont décidés en fonction de trois zones de « tension des loyers » ; la zone A représentant les zones où les loyers libres sont les plus élevés.

Les facteurs qui déterminent le montant du loyer pratiqué dans la convention sont donc :

• Les ressources du futur locataire.
• Le type de loyer ou de conventionnement pratiqué : loyer intermédiaire, social ou très social.
• L'action de la collectivité ou de la délégation locale de l'Anah, via les plafonds de loyers qu'elle prévoit.
• La situation géographique du logement qui détermine son zonage.

Niveau moyen des plafonds de loyers maitrisés pratiqués par les territoires de gestion en 2009

Afin de disposer d'un loyer moyen propre à chaque zone de Robien et Borloo (A, B, C), mais aussi à chaque type de conventionnement (loyer intermédiaire loyer social, loyer très social), un échantillon de territoire a été définit.
Cet échantillon (65 territoires de gestion) se compose :
- des territoires utilisant strictement le zonage de Robien et Borloo ;
- des territoires n'utilisant pas de formules.
Les niveaux des loyers, issus de la circulaire État, correspondent aux plafonds les plus élevés, c'est à dire aux plafonds dérogatoires.

Le conventionnement à loyer intermédiaire

Il s'agit des loyers les plus proches des loyers du marché, ils donnent donc logiquement droit aux aides les moins importantes. En 2009, l'Anah a subventionné 20 200 logements de ce type dans l'ensemble de la France.

Les personnes souhaitant bénéficier de ce type de loyer ne doivent pas dépasser un plafond de revenu annuel fixé nationalement. A titre d'exemple, une personne seule doit avoir un plafond de ressources annuel inférieur à 43 753 euros en zone A pour pouvoir prétendre à un loyer intermédiaire.

Depuis 2008, les délégations locales de l'Anah et certaines collectivités peuvent fixer elles-mêmes leurs plafonds de loyers en fonction du marché local. Cette décision est pertinente, notamment dans les zones où les prix de marché sont inférieurs au plafond national. Les loyers intermédiaires doivent donc être inférieurs d'au moins 10% au prix du marché pour un conventionnement sans travaux et d'au moins 15% dans le cas d'un conventionnement avec travaux.

Les plafonds de loyers intermédiaires, définis à l'échelle nationale, constituent une limite à ne pas dépasser.

Source : site Anah, 2009.

Le conventionnement à loyer social ou très social

Ces deux types de loyers sont davantage adaptés aux ménages les plus modestes.  Le propriétaire optant pour un conventionnement en loyer social ou très social peut obtenir des aides plus importantes. La plupart du temps, dans le cas de conventionnement à loyer très social, les propriétaires s'engagent à loger des ménages qui leur sont proposées par un partenaire local (Ville, Préfecture, Agence Immobilière à Vocation Sociale...). Enfin, ce type de loyer ouvre le droit à l'APL.
En 2009, l'Anah a subventionné 14 150 logements en loyer social et 3 350 logements en loyer très social.

De même que pour le loyer intermédiaire, des plafonds de ressources sont imposés aux locataires de ces logements. Par exemple, une personne seule vivant à Paris ou dans une commune limitrophe, ne doit pas dépasser les 21 802 euros / an pour bénéficier d'un loyer social et les 11 993 euros /an pour un loyer très social.

Les plafonds de loyers « sociaux » et « très sociaux » sont définis nationalement comme suit :

Source : Circulaire du 30 décembre 2009, MEEDDM

Cependant un loyer social dit « dérogatoire » peut être utilisé notamment dans le cas où les logements sont de petite taille (moins de 35 m²) afin de tenir compte à la fois de la cherté relative au mètre carré de ces biens par rapport aux grands, mais aussi des logements dont la superficie des annexes est élevée et non pris en compte.

La création ou non de ce loyer social dérogatoire est laissé à l'appréciation des acteurs locaux dans l'adoption du programme d'action territorial (PAT).
Dans le cas où un tel loyer est crée, le prix plafond doit être inférieur d'au moins 15% du prix du marché dans le cas de conventionnement sans travaux, et d'au moins 25% dans le cas d'un conventionnent avec travaux.

Les loyers 48

L'appellation « loyer 48 » désigne les loyers pratiqués dans des immeubles construits avant la loi du 1er septembre 1948, et qui avaient pour objectif d'enrayer la flambée des prix des logements suite à la seconde guerre mondiale. Ces logements se caractérisent par un loyer très bas et le droit au maintien dans les lieux, très favorable au locataire.
La loi Méhaignerie, du 23 décembre 1986, prévoit qu'aucun type de logement ne peut plus entrer dans ce dispositif, dès lors qu'ils sont vacants ou remis en location. Enfin, de nombreux dispositifs ont été mis en place afin de réduire leur nombre. En conséquence, ce type de logement est devenu extrêmement rare. Leur nombre est aujourd'hui estimé à 200 000 sur toute la France, et 25% d'entre eux sont jugés dégradés.
Du fait de la spécificité de ces loyers, les aides de l'Anah peuvent s'élever à 50% dans les zones A et B et 30% dans les zones C, lorsque le logement reste soumis à la loi de 1948 après réalisation des travaux.