LES OPAH

Les actions de l'Anah en matière d'habitat indigne

Établissement public d’état, l’agence nationale de l’habitat (Anah) a pour mission de mettre en oeuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants.
Pour atteindre cet objectif, elle accorde notamment des subventions pour l’amélioration des résidences principales de propriétaires occupants modestes ou de logements locatifs de propriétaires bailleurs privés, en échange de contreparties sociales.

Centrée sur les publics les plus modestes, l’Anah s’engage en faveur d’un habitat solidaire, avec comme priorités :

• le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé ;
• la rénovation thermique des logements et notamment la lutte contre la précarité énergétique, par la mise en œuvre du programme « Habiter mieux » décidé par l’état dans le cadre des investissements d’avenir ;
• l’adaptation des logements à la perte d’autonomie des personnes ;
• le développement d’une offre de logements à loyers et charges maîtrisés.

Pour adapter au mieux ses aides aux situations locales, l’Anah est présente dans chaque département par le biais de sa délégation locale intégrée au sein de la Direction départementale des territoires (DDT) et multiplie les partenariats avec les collectivités territoriales pour les aider à intégrer la dimension habitat privé dans leurs politiques et stratégies locales. Elle les accompagne dans la définition et la mise en oeuvre de leurs opérations programmées et procure aux élus des moyens financiers et un appui méthodologique pour mener à bien les projets territoriaux en faveur de l’amélioration de l’habitat privé et de la lutte contre l’habitat indigne.

Pour en savoir plus sur les opérations programmées (OPAH, PIG) et les financements de l'Anah, télécharger le guide "Traitement de l'habitat indigne - référentiel d'ingénierie".
Pour en savoir plus sur les aides aux propriétaires occupants modestes et aux bailleurs, télécharger le "Guide des aides de l'Anah 2011"
Pour connaître la liste des travaux recevables par l'Anah, télécharger la "Brochure de la liste des travaux recevables 2011".

Les opérations programmées : un outil coordonné et planifié de traitement de l'habitat indigne

L'Anah soutient financièrement les collectivités pour la mise en place de leurs opérations programmées ayant pour objectif de repérer et traiter l'habitat indigne :au 1er janvier 2011, plus de 300 programmes comportant un volet habitat indigne sont en cours.

Le repérage et le traitement de ces situations complexes, tant en terme social, technique, juridique que financier, nécessitent des missions particulières, dépassant généralement les missions assurées dans l'amélioration courante de l'habitat.  L'agence impose désormais que toute étude pré-opérationnelle d'OPAH ou de PIG intègre un volet de diagnostic et de repérage des immeubles concernés par cette problématique. Par ailleurs, toute OPAH de renouvellement urbain (OPAH RU) doit obligatoirement traiter cette problématique dans sa phase opérationnelle de suivi animation.
Les copropriété en difficulté pouvant être concernées par des situations d'habitat indigne, des aides spécifiques existent et sont destinées à accompagner leur redressement, indispensable pour pérenniser la situation.

Au-delà de l'octroi de subventions aux collectivités, l'agence met à disposition des collectivités et opérateurs des outils de connaissance et d'appui méthodologique relatifs à ces opérations programmées et à leurs spécificités au regard des problématiques traitées.

Pour en savoir plus sur les opérations programmées dédiées à l'habitat indigne, télécharger le guide "Traitement de l'habitat indigne - référentiel d'ingénierie", et l' "instruction sur les financements d'ingénierie".

Les subventions aux propriétaires bailleurs, propriétaires occupants, et aux syndicats de copropriétaires

En 2010, l'agence a octroyé plus de 123 millions d'euros à des propriétaires bailleurs, propriétaires occupants et syndicats de copropriétaires, pour l'amélioration de 8 900 logements au titre de l'habitat indigne . Plus de 8000 logements très dégradés ont également été financés.

L'Anah ouvre des aides relatives à l'habitat indigne, aux propriétaires bailleurs, occupants et syndicats de copropriétaires, dans les cas suivants :

• L 1331-28 du CSP (arrêtés d'insalubrité remédiable, exceptionnellement irrémédiable)‏
• L511-2 du CCH (arrêté de péril ordinaire)‏
• L129-2 du CCH (arrêté de mise en état de fonctionnement des équipements communs collectifs)‏
• Insalubrité avérée, sans arrêté (grille d'évaluation de l'insalubrité)
• Risque saturnin
• Injonction au titre du règlement sanitaire départemental

Les taux et plafonds de subventions varient en fonction du type de bénéficiaire, du type de procédure et de l'ampleur des travaux à réaliser.

Indépendemmant des situations de LHI au sens strict, l’action de l’Anah est fortement tournée vers le traitement des situations de forte dégradation dûment constatées, et intervient également dans la mise en décence.

Pour en savoir plus, télécharger l' "Instructions régime des aides et annexes PO / PB" et le "Guide des interventions de l'Anah 2011".

Les subventions aux hôtels meublés

Sous réserve que l'établissement réponde à plusieurs critères relatifs à l'activité d'hôtel meublé (caractère commercial, prestations d'hôtellerie, existence de bail entre le propriétaire et l'exploitant...), une subvention peut être octroyée pour sa mise en sécurité et sa réhabilitation. Le plafond de subvention peut varier en fonction des objectifs atteints suite à la réhabilitation (mise en décence des chambres). Les conditions minimum à respecter sont : pratiquer un prix de location plafonné sur la moitié des chambres, signe rune convention avec l'Anah d'au moins 9 ans, et respecter le RSD, les règles de sécurité incendie, et l'absence de plomb accessible.

Pour en savoir plus, télécharger l' "Instruction du 14 septembre 2007" et la "Délibération du 16 octobre 2008 – hôtels meublés".

Les subventions aux collectivités pour la réalisation de travaux

Lorsque les propriétaires ne réalisent pas les travaux nécessaires pour répondre aux prescriptions d'un arrêté d'insalubrité remédiable, de péril ordinaire ou de mise en sécurité des équipement communs (hors urgence), le maire peut les réaliser d'office et bénéficier d'une subvention auprès de l'Anah.

Le taux maximum est de 50%, sans application de plafond de travaux. Les travaux subventionnés sont alors limités aux seuls travaux nécessaires à levée de l'arrêté.

Cette subvention peut également être accordée en cas de substitution par la commune aux copropriétaires défaillants. En cas d'arrêté sur parties communes, si la non exécution de travaux résulte d'une défaillance de certains copropriétaires seulement, alors que la copropriété a voté les travaux prescrits et a effectué les appels de fonds nécessaires, une commune peut se substituer à ceux-ci. La collectivité avance la quote-part demandée à ces copropriétaires “mauvais payeurs” et recouvre les dépenses engagées auprès d'eux. La subvention porte sur l'assiette de cette quote-part avancée.

Les subventions aux projets RHI et THIRORI

Une opération de RHI est une opération, sous maîtrise d'ouvrage publique locale, d'éradication de l'habitat insalubre irrémédiable ou dangereux concentré. Elle se fait par acquisitions publiques, essentiellement sous déclaration d'utilité publique, puis par démolitions ou éventuelles réhabilitations. Les occupants doivent être relogés et réinsérés. La fonction sociale du quartier doit être maintenue après l'opération et les terrains issus de la RHI doivent être prioritairement destinés à produire du logement dans un objectif de mixité sociale.

Jusqu'en 2008, l'instruction et le financement de la RHI étaient assurés par les services déconcentrés de l'Etat et par la commission nationale RHI, sur la base de la circulaire n°2003-31 UHC/IUH4/8 du 5 mai 2003 relative à la mise en œuvre et au financement des opérations de résorption de l'habitat insalubre irrémédiable.

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (MLLE) du 25 mars 2009, suivie de trois décrets du 24 décembre 2009, a transféré cette compétence à l'Anah. Celle-ci assure désormais le paiement des opérations RHI engagées par l'Etat telles qu'elles figurent à l'annexe du décret n°2009-1626 du 24 décembre 2009, ainsi que le financement des nouvelles opérations.

Le décret n° 2009-1625 du 24 décembre 2009 relatif à l'Agence nationale de l'habitat introduit la possibilité de financer également des déficits d'opération d'acquisition d'immeubles sous arrêté d'insalubrité remédiable, sous arrêté de péril sans interdiction définitive d'habiter, sous arrêté de prescription de mesures de mise en sécurité incendie des hôtels meublés ou sous déclaration d’utilité publique de restauration immobilière. Les leviers d'action sur ces immeubles sont ainsi complétés par un dispositif dit de « traitement de l'habitat insalubre remédiable ou dangereux, ou sous opération de restauration immobilière » (THIRORI).

Les immeubles relevant de la RHI et du THIRORI font l'objet de conditions d'examen similaires par la commission nationale. Ils relèvent toutefois de conditions de financements différentes. Un même dossier pourra, selon les besoins, mixer les deux types de financements.

Pour en savoir plus sur les financements RHI et THIRORI, télécharger l' "Instruction du 19 octobre 2010".
Pour en savoir plus sur les opérations de restauration immobilières, télécharger le guide "Les opérations de restauration immobilière (ORI)".

L'aide à la connaissance : le CD Rom PPPI

Le CD Rom « parc privé potentiellement indigne » (PPPI) est réalisé par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) en partenariat avec le Pôle National de Lutte contre l’Habitat Indigne (PNLHI), le commissariat général au développement durable (CGDD) et la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN). Il répond à un objectif d'amélioration de la connaissance des situations potentielles d'habitat indigne, en proposant des données de cadrage et des indicateurs d'alerte qui permettent le repérage de territoires à risques.

Les données contenues dans le CD Rom PPPI sont construites à partir du fichier FILOCOM (fichier des logements par commune), selon une méthode développée dans le cadre de l'étude «Développement d’une méthodologie de repérage des situations d’insalubrité dans l’habitat », engagée par la DGUHC en 2002 et confiée au bureau d’étude Square. La source statistique FILOCOM est construite par la Direction Générale des Finances publiques (DGFiP) pour les besoins du Ministère de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement (MEDDTL).

Le « CD Rom PPPI 2010 » offre aux délégations de l'Anah dans les départements et les régions, aux DREAL et aux DDT des données FILOCOM 2003, 2005 et 2007 structurées, valorisées et cartographiées. Les 22 CD Rom régionaux PPPI sont principalement composés de :

• tableaux statistiques, permettant un accès rapide à des informations à diverses échelles territoriales (communes, EPCI, canton, département, région, sections cadastrales),
• cartes départementales avec possibilité de zoom jusqu'à l’échelle cantonale,
• bases statistiques exportables, organisées de façon à pouvoir retravailler les informations.

Pour en savoir plus sur le CD Rom PPPI, télécharger la "Note de présentation des modalités de diffusion".

Procédures juridiques

L'habitat indigne est une notion qui recouvre toutes les formes d’habitat dangereux et dégradés portant atteinte à la dignité humaine. Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé : logements et immeubles insalubres ou menaçant ruine, locaux habités avec présence de plomb accessible, hôtels meublés dangereux, etc..

Si ces formes d’habitat présentent un danger pour la santé de ses occupants ou de leurs voisins, elles relèveront des procédures d’insalubrité. Si elles présentent un risque pour la sécurité physique des personnes, elles relèveront alors des procédures de péril. (Un immeuble peut être à la fois insalubre et en situation de péril. Dans ce cas, il se peut que la procédure d’insalubrité englobe le traitement du péril s’il est non imminent. Plusieurs procédures peuvent également coexister.)

Par ailleurs, des procédures spécifiques existent pour les hôtels meublés, les équipements communs des immeubles collectifs d’habitation (ces deux cas étant à rattacher à des préoccupations de sécurité) et la lutte contre le risque de saturnisme (préoccupations de santé). Si la lutte contre l’insalubrité et le saturnisme obéissent à des procédures distinctes, ces problématiques sont souvent liées l’une à l’autre. Si toute action visant l’insalubrité doit prendre en compte le « risque plomb » (prescription de travaux, protection des occupants et ouvriers), la pérennité des travaux de lutte contre le saturnisme est souvent liée à la réalisation de travaux de sortie d’insalubrité.

Procédures de traitement de l’insalubrité

L’arrêté d’insalubrité est pris en application des articles L1331-23 et suivants du Code de la Santé Publique (CSP) par le préfet dès lors que ses services ont pu constater dans un immeuble, alertés par les occupants, le gestionnaire, un architecte, un expert judiciaire ou tout homme de l'art, et après avis de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires ou technologiques (CODERST), que l’état des locaux et installations utilisés aux fins d'habitation situés à l'intérieur d'un périmètre qu'il définit – logement, groupe de logements, bâtiment ou immeuble – les rend impropres à cet objet pour des raisons d'hygiène, de salubrité ou de sécurité.

Ces procédures relèvent de la compétence du préfet et concernent les cas suivants :

• locaux impropres par nature à l'habitation (L1331-22 du Code de la Santé Publique -CSP)
• locaux qui conduisent manifestement à la suroccupation / suroccupation du fait du logeur (L1331-23)
• utilisation d'un local qui présente un danger pour la santé des occupants (L1331-24)
• définition d'un périmètre insalubre (L1331-25)
• logements ou immeubles insalubres remédiables ou irrémédiables  (L1331-26 à 29)

Le propriétaire du logement ou de l’immeuble, ou le cas échéant le syndicat des copropriétaires, est tenu de réaliser les mesures qui lui sont prescrites par l’arrêté dans le délai qui lui est indiqué., faute de quoi la puissance publique peut les faire exécuter d’office.
Un arrêté de mainlevée est pris après constatation de l'exécution des travaux prescrits et de la disparition du danger.
Les procédures d’insalubrité entraînent des mesures de protection des occupants prévues par les articles L521-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Procédure de traitement du risque saturnin (revêtements au plomb)

L’ingestion ou l’inhalation de substances contenant du plomb est dangereuse pour la santé. L’intoxication aiguë par le plomb est appelée saturnisme.

L’utilisation de peintures contenant de la céruse (pigment blanc à base de plomb), très répandue dans les logements jusqu’à la moitié du XXème siècle, est interdite par décret du 30 décembre 1948. Les logements et bâtiments construits avant cette date doivent faire l’objet d’une vigilance particulière, dans la mesure où la dégradation de revêtements muraux anciens peut conduire à rendre accessible le plomb qu’ils contiennent. Les jeunes enfants sont les plus exposés au risque.

Dans les années 1990, l’attention des pouvoirs publics a été attirée sur la persistance, voire la résurgence de cas d’intoxications saturnines d’enfants, ce qui a conduit à la création, par la loi de lutte contre les exclusions de juillet 1998, d’une procédure de santé publique pour le traitement des situations et des risques de saturnisme.

Les cas d’intoxication saturnine sont régulièrement liés à des situations difficiles :occupation voire sur-occupation, par des familles avec de jeunes enfants, de logements anciens, très vétustes, aux revêtements contenant du plomb accessible.

En cas d'intoxication ou de risque avéré, le représentant de l'Etat notifie au propriétaire son intention de faire procéder aux travaux nécessaires, à ses frais, dans un délai qui lui est précisé. Celui-ci peut, dans un délai de dix jours, s'engager à réaliser ces travaux lui-même. En cas d’inexécution par le propriétaire, le représentant de l'Etat procède à leur exécution d’office.

L1334-2 du Code de la Santé Publique (CSP).

RHI : Résorption de l’Habitat Insalubre

La Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI) est une opération sous maîtrise d’ouvrage publique locale destinée, dans une optique de protection des occupants et de leur relogement, à traiter les immeubles insalubres irrémédiables et définitivement interdits à l'habitation, par leur acquisition sous déclaration d’utilité publique. Ces opérations bénéficient de fortes subventions de l’Etat. Les terrains libérés et les immeubles réhabilités dans le cadre de ces opérations doivent a priori accueillir des logements locatifs sociaux publics.

Les travaux d’office

Le recours aux travaux d’office, exécutés par la puissance publique en substitution des propriétaires qui ne réalisent pas les travaux qui leur sont prescrits dans le cadre d’une procédure de police (insalubrité, péril, saturnisme, sécurité d’équipements collectifs…) est parfois nécessaire, notamment lorsque les mesures incitatives proposées n’ont pas permis d’aboutir.

Si la non exécution de travaux résulte d'une défaillance de certains copropriétaires seulement, alors que la copropriété a voté les travaux prescrits et a effectué les appels de fonds nécessaires, une commune peut se substituer à ceux-ci (cas de péril, insalubrité et équipements communs collectifs). La collectivité avance la quote-part demandée à ces copropriétaires “mauvais payeurs” et se recouvre ensuite auprès d'eux.

Le péril :  procédure de péril (immeuble menaçant ruine)

Les procédures de péril relèvent de la police spéciale du maire. Elles s'appliquent  aux cas où les désordres constatés touchent à la solidité de l'édifice ou d'une partie de ses éléments et qu'ils sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité physique des occupants ou de ses voisins.

Le péril peut être dit « ordinaire », auquel cas le maire peut prescrire par arrêté les mesures nécessaires, accompagnées éventuellement d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter, suite à une procédure contradictoire. En cas de non exécution et après notification d'une mise en demeure, le maire peut procéder aux travaux d'office aux frais des propriétaires défaillants. Une fois les mesures exécutées et sur le rapport d’un homme de l’art, un arrêté de mainlevée est pris après constatation de la disparition du danger.

Le péril peut être imminent. Dans ce cas, un expert désigné par le juge administratif est appelé à établir le rapport. Si celui-ci conclut bien à l'existence d'un péril grave et imminent, le maire ordonne des mesures conservatoires nécessaires. En cas de non exécution, le maire peut réaliser les travaux d'office sans mise en demeure préalable, aux frais du propriétaire.
Une fois les mesures exécutées et sur le rapport d’un homme de l’art, le maire prend acte de la disparition de l’imminence du danger, et le cas échéant de la résolution durable de la situation de péril. Si celle-ci n’est pas résolue durablement, le maire poursuivra une procédure de péril ordinaire, afin de prescrire des mesures définitives

Dans les deux cas, les occupants sont protégés par les dispositions prévues aux articles L 521-1 et suivants du CCH.

L’Opération de restauration immobilière (ORI), anciennement Périmètre de restauration immobilière (PRI)

L'opération de restauration immobilière est une procédure relevant du code de l’urbanisme. Elle vise à la réalisation de travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. Les ORI sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale. Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique. L’ensemble des travaux à réaliser sur les logements et immeubles, déclarés d’utilité publique, s’imposent aux propriétaires ou co-propriétaires. S’ils ne souhaitent pas réaliser les travaux, ils bénéficient d’un droit de délassement au profit de la collectivité à l’initiative de l’ORI, ou de l’opérateur qu’elle aura mandaté pour mener l’opération.  En cas de non réalisation des travaux, la procédure peut conduire à l’expropriation.
Lorsqu’elle couplée à la procédure de Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ce qui est fréquent mais pas systématique), l’ORI ouvre droit, pour les propriétaires bailleurs réalisant les travaux, au bénéfice de l’avantage fiscal « Malraux ».

La non décence

Un décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent, qui portent sur des critères de taille, de volume, d’équipement et d’état assurant des conditions nécessaires à la santé et à la sécurité des occupants.
Les notions d'insalubrité et de non décence ne doivent pas être confondues ni assimilées l’une à l’autre.
Si un logement  insalubre est nécessairement non décent, un logement non décent peut ne pas être insalubre.
La notion de décence est étroitement rattachée aux rapports locatifs : la mise en cause de la décence relève du contrat et des rapports entre bailleurs et locataires (cf. la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et le décret relatif à la décence du 30 janvier 2002).