LES OPAH

Selon l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le régime de copropriété s’applique à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes ».

L'immeuble est donc divisé en lots qui sont la propriété d'au moins deux personnes. Chaque copropriétaire est titulaire d'un lot de copropriété comprenant une partie privative (appartement, cave, garage) et une quote-part de parties communes déterminées par l'état descriptif de division.

La copropriété est dotée d’une organisation particulière :

• un syndicat de copropriétaires qui est la personne morale regroupant l’ensemble des copropriétaires ;
• un règlement de copropriété (obligatoire) qui définit notamment la destination des parties privatives et communes, ainsi que leurs conditions de jouissance, le mode de répartition des charges, etc ;
• une assemblée générale, au cours de laquelle les décisions collectives sont prises ;
• un syndic qui est l'organe de gestion de l'assemblée générale, l'organe exécutif de la copropriété. Professionnel ou non, le syndic est élu et désigné par l'assemblée générale.
• un conseil syndical qui est l'organe d'assistance du syndic et de contrôle de sa gestion.

Le parc de logements en copropriété en France

Le parc de logements en copropriété est en constante augmentation en raison à la fois de la construction de nouveaux logements mais également en raison de la mise en copropriété d'immeubles détenus précédemment par un propriétaire unique. En 2006, selon l'enquête nationale logement (ENL) de l'Insee, on recensait 6 652 499 ménages en copropriété, soit un quart des ménages métropolitains. Les propriétaires occupants sont les plus nombreux, puisqu'ils représentent 51% des ménages ; viennent ensuite les locataires du parc privé qui constituent 39% des ménages en copropriété. Les locataires du parc public sont faiblement représentés (5%).

Les copropriétés sont de petites tailles, puisqu'en 2007, selon le fichier FILOCOM (fichier des logements communaux), 68,9% d'entre eux sont composés de 2 à 10 logements. Ils sont également relativement anciens puisque, selon la même source, 41,6% des copropriétés ont été construits avant 1915 et 53,1% avant 1950. A titre de comparaison, 25% des résidences principales de l'ensemble du parc ont été construites avant 1915 et 33% avant 1948.

Les copropriétés en difficulté

Certaines copropriétés rencontrent des difficultés et présentent divers signes de déqualification, qui peuvent se manifester isolément, simultanément ou bien encore successivement dans le temps :

• une dégradation de l’état du bâti, des espaces extérieurs et des équipements communs,
• des difficultés à assumer les charges courantes, a fortiori les charges de travaux
• une paupérisation et une spécialisation de l’occupation,
• et une dépréciation des logements et de l'ensemble de la copropriété sur le marché du logement.

La déqualification de ces logements et de ces immeubles résulte de quatre principaux facteurs :

• la fragilité du positionnement dans le marché local du logement (obsolescence ou vieillissement du bâti) renforcée par une déqualification de l’environnement urbain et un déficit d’image lui conférant progressivement un rôle de parc social de fait ;
• l'évolution de l’occupation et de la propriété : le départ des propriétaires occupants solvables et l'arrivée de populations insolvables (propriétaires occupants impécunieux) ;
• le vieillissement technique du bâti et l'absence d’entretien ;
• et l'endettement du syndicat des copropriétaires entrainant une absence de travaux d'entretiens ou de travaux d'amélioration, des situations d'impayés impliquant parfois les coupures de certaines prestations telles que l’eau ou le chauffage.

Estimer le nombre de copropriétés en difficulté peut être complexe et s'avérer difficile. L'analyse des impayés de charges permet de cibler une des caractéristiques des copropriétés en difficulté. Selon l'enquête ENL de 2006, 54% des propriétaires occupants déclarent que leurs copropriétés ont des impayés de charges, et 14% d'entre eux jugent ces impayés importants.
En 2002, une étude de la DGUHC portant sur les plans de sauvegarde1 (PLS) révèle que 83% des logements situés dans des périmètres de PLS sont concernés par une déqualification et se répartissent dans les trois régions que sont l'Ile de France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d'Azur.
 
Le parc de copropriété en difficulté n'est pas homogène et présente de nombreuses disparités en termes :

• de taille : d’une dizaine de logements en quartiers anciens à 5 000 logements pour des copropriétés récentes à l’image de Grigny 2 dans l’Essonne ;
• de localisation : copropriétés situées dans des centres anciens ou dans des quartiers de la reconstruction, copropriétés récentes constituant un ensemble isolé en périphérie ou dans un secteur de la ville.
• d’ancienneté : des copropriétés antérieures à 1948, des copropriétés des années 60-70 et des copropriétés des années 80/90 à l’exemple des villes nouvelles ;
• de statut d’occupation : des copropriétés à dominante locative, des copropriétés mixtes (propriétaires occupants et locataires), ou bien encore des copropriétés de propriétaires occupants.

On peut cependant distinguer certains profils de copropriétés déqualifiées :

• les copropriétés anciennes en difficulté (avant 1948) comprenant souvent un nombre restreint de lots, vétustes voire insalubres, mal ou non gérées ;
• les copropriétés en difficulté des années 50/60 souffrant parfois d’une mauvaise qualité de construction. Ces copropriétés ont principalement accueilli à l’origine des accédants appartenant aux classes moyennes voire supérieures. Dans ce profil de copropriété en difficulté, on peut identifier notamment le parc de la reconstruction ainsi que le parc financé par des primes et des prêts du Crédit Foncier de France et plus particulièrement les Logécos (logements économiques) représentant environ un million de logements ;
• les copropriétés en difficulté des années 70 localisées en périphérie dans des grands ensembles et connaissant une dévalorisation urbaine et sociale : les problématiques sont très proches de celles du parc HLM avoisinant, qui a bénéficié de politiques anciennes de réhabilitation et de développement social. Certaines de ces copropriétés peuvent être de taille importante, avoir des organisations juridiques (ASL, AFUL) et urbaines (urbanisme sur dalle par exemple) complexes, et une fonction d’accueil de locataires très modestes ;
• les copropriétés en difficulté des années 80/90 commercialisées via les financements aidés de l’accession et dont certains accédants se sont précarisés. Bien que bénéficiant en général d’une bonne qualité constructive, ces copropriétés connaissent des phénomènes d’endettement pouvant dépasser l’échelle individuelle et concerner le syndicat des copropriétaires. Cette problématique est notamment présente dans les villes nouvelles.

L'Anah intervient sur ces copropriétés en difficulté via deux principaux instruments : l'OPAH Copropriété et le plan de sauvegarde (PLS).
Ces dispositifs sont incitatifs et s'appuient sur une coopération entre les acteurs publics et les syndicats des copropriétaires. Ils ont trois logiques :

• redresser le fonctionnement de la copropriété en agissant sur les instances de gestion,
• assainir la situation financière,
• et lancer un programme de travaux.

Dans les faits, l'Opah Copropriété est le dispositif le plus utilisé pour les copropriétés fragiles ou en difficultés tandis que le plan de sauvegarde est privilégié dans le traitement des copropriétés les plus dégradées, qui cumulent des difficultés de grande ampleur. Ces deux dispositifs sont fortement concentrés dans les régions Ile-de-France, Rhône Alpes et Provence Alpes Côte d'Azur.
A noter également que les OPAH, dites classiques, peuvent intégrer au cours de l'opération un volet « copropriété ».

Ces deux dispositifs ouvrent droit à l'aide au syndicat. Celui-ci permet d'aider les propriétaires à réaliser des travaux dans les parties communes. Cependant, seules les copropriétés rencontrant des difficultés très importantes justifiant la mise en place d'une procédure adaptée, ou bien encore d'une décision de justice voire une dégradation très forte de leur bâti, peuvent prétendre à une aide au syndicat. Elle est accordée à la personne morale du syndicat de copropriété sans tenir compte des personnes qui le composent. Néanmoins, l’aide est attribuée à condition qu'au moins 75 % des «lots» soient destinés à des habitations principales (hors commerces, bureaux, résidences secondaires...).

De plus, les propriétaires, désireux de faire des travaux dans leur logement, peuvent avoir recours aux aides de l'Anah sous réserve de respecter pour les propriétaires occupants les plafonds de ressources et pour les propriétaires bailleurs certains niveaux de loyers.

Les aides de l'Anah en faveur des copropriétés en difficulté en 2009

Syndicat de copropriétaires	Nombre de logements aidés	Nombre de copropriétés	Subventions (en M €)
OPAH Copro	15 200	228	28,6
Plan de sauvegarde	33 800	137	26,5

Source : les Chiffres clés 2009, Anah

Le « plan de relance pour l'économie » a octroyé à l'Anah, 200 millions d'euros supplémentaires pour soutenir l'activité dans le secteur du bâtiment et amplifier l'action de l'Agence, soit une hausse de 40% de son budget d'intervention pour 2009. A ce titre, 49,4 millions d'euros ont été octroyés aux copropriétés.
Le plan de relance a permis de traiter 50% de copropriétés en plus.

Pour aller plus loin : www.coproprietes.org