LES OPAH

L'habitat indigne est une notion qui recouvre toutes les formes d’habitat dangereux et dégradés portant atteinte à la dignité humaine. Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé : logements et immeubles insalubres ou menaçant ruine, locaux habités avec présence de plomb accessible, hôtels meublés dangereux, etc..

Si ces formes d’habitat présentent un danger pour la santé de ses occupants ou de leurs voisins, elles relèveront des procédures d’insalubrité. Si elles présentent un risque pour la sécurité physique des personnes, elles relèveront alors des procédures de péril. (Un immeuble peut être à la fois insalubre et en situation de péril. Dans ce cas, il se peut que la procédure d’insalubrité englobe le traitement du péril s’il est non imminent. Plusieurs procédures peuvent également coexister.)

Par ailleurs, des procédures spécifiques existent pour les hôtels meublés, les équipements communs des immeubles collectifs d’habitation (ces deux cas étant à rattacher à des préoccupations de sécurité) et la lutte contre le risque de saturnisme (préoccupations de santé). Si la lutte contre l’insalubrité et le saturnisme obéissent à des procédures distinctes, ces problématiques sont souvent liées l’une à l’autre. Si toute action visant l’insalubrité doit prendre en compte le « risque plomb » (prescription de travaux, protection des occupants et ouvriers), la pérennité des travaux de lutte contre le saturnisme est souvent liée à la réalisation de travaux de sortie d’insalubrité.

Procédures de traitement de l’insalubrité

L’arrêté d’insalubrité est pris en application des articles L1331-23 et suivants du Code de la Santé Publique (CSP) par le préfet dès lors que ses services ont pu constater dans un immeuble, alertés par les occupants, le gestionnaire, un architecte, un expert judiciaire ou tout homme de l'art, et après avis de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires ou technologiques (CODERST), que l’état des locaux et installations utilisés aux fins d'habitation situés à l'intérieur d'un périmètre qu'il définit – logement, groupe de logements, bâtiment ou immeuble – les rend impropres à cet objet pour des raisons d'hygiène, de salubrité ou de sécurité.

Ces procédures relèvent de la compétence du préfet et concernent les cas suivants :

• locaux impropres par nature à l'habitation (L1331-22 du Code de la Santé Publique -CSP)
• locaux qui conduisent manifestement à la suroccupation / suroccupation du fait du logeur (L1331-23)
• utilisation d'un local qui présente un danger pour la santé des occupants (L1331-24)
• définition d'un périmètre insalubre (L1331-25)
• logements ou immeubles insalubres remédiables ou irrémédiables  (L1331-26 à 29)

Le propriétaire du logement ou de l’immeuble, ou le cas échéant le syndicat des copropriétaires, est tenu de réaliser les mesures qui lui sont prescrites par l’arrêté dans le délai qui lui est indiqué., faute de quoi la puissance publique peut les faire exécuter d’office.
Un arrêté de mainlevée est pris après constatation de l'exécution des travaux prescrits et de la disparition du danger.
Les procédures d’insalubrité entraînent des mesures de protection des occupants prévues par les articles L521-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Procédure de traitement du risque saturnin (revêtements au plomb)

L’ingestion ou l’inhalation de substances contenant du plomb est dangereuse pour la santé. L’intoxication aiguë par le plomb est appelée saturnisme.

L’utilisation de peintures contenant de la céruse (pigment blanc à base de plomb), très répandue dans les logements jusqu’à la moitié du XXème siècle, est interdite par décret du 30 décembre 1948. Les logements et bâtiments construits avant cette date doivent faire l’objet d’une vigilance particulière, dans la mesure où la dégradation de revêtements muraux anciens peut conduire à rendre accessible le plomb qu’ils contiennent. Les jeunes enfants sont les plus exposés au risque.

Dans les années 1990, l’attention des pouvoirs publics a été attirée sur la persistance, voire la résurgence de cas d’intoxications saturnines d’enfants, ce qui a conduit à la création, par la loi de lutte contre les exclusions de juillet 1998, d’une procédure de santé publique pour le traitement des situations et des risques de saturnisme.

Les cas d’intoxication saturnine sont régulièrement liés à des situations difficiles :occupation voire sur-occupation, par des familles avec de jeunes enfants, de logements anciens, très vétustes, aux revêtements contenant du plomb accessible.

En cas d'intoxication ou de risque avéré, le représentant de l'Etat notifie au propriétaire son intention de faire procéder aux travaux nécessaires, à ses frais, dans un délai qui lui est précisé. Celui-ci peut, dans un délai de dix jours, s'engager à réaliser ces travaux lui-même. En cas d’inexécution par le propriétaire, le représentant de l'Etat procède à leur exécution d’office.

L1334-2 du Code de la Santé Publique (CSP).

RHI : Résorption de l’Habitat Insalubre

La Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI) est une opération sous maîtrise d’ouvrage publique locale destinée, dans une optique de protection des occupants et de leur relogement, à traiter les immeubles insalubres irrémédiables et définitivement interdits à l'habitation, par leur acquisition sous déclaration d’utilité publique. Ces opérations bénéficient de fortes subventions de l’Etat. Les terrains libérés et les immeubles réhabilités dans le cadre de ces opérations doivent a priori accueillir des logements locatifs sociaux publics.

Les travaux d’office

Le recours aux travaux d’office, exécutés par la puissance publique en substitution des propriétaires qui ne réalisent pas les travaux qui leur sont prescrits dans le cadre d’une procédure de police (insalubrité, péril, saturnisme, sécurité d’équipements collectifs…) est parfois nécessaire, notamment lorsque les mesures incitatives proposées n’ont pas permis d’aboutir.

Les cas pouvant donner lieu à des travaux d’office

Insalubrité	Remédiable (L1331-28-II et L1331-29-II du Code de la Santé publique (CSP)
	Mesures d'urgence au cours d'une procédure d'insalubrité (L1331-26-1 du Code de la Santé publique (CSP)
	Mesures destinées à écarter un danger ou empêcher l'accès en cas d'insalubrité irrémédiable (L1331-28-I et L1331-29-I du Code de la Santé publique (CSP)
Péril	Ordinaire (L511-2 du CCH)
	Imminent (L511-3 du CCH)
Saturnisme	L1334-2 du Code de la Santé publique (CSP)
Sécurité des équipements communs d'immeubles collectifs	Sans caractère de risque imminent (L129-1 du CCH)
	Avec caractère de risque imminent (L129-3 du CCH, cas spécifique des matières inflammables: L129-4-1 du CCH)
Danger sanitaire	Danger sanitaire ponctuel et urgent (L1311-4 du Code de la Santé publique (CSP)
	Enlèvement de déchets (L541-3 du code de l'environnement)

Les autorités responsables des travaux d'office

Le maire au nom de la commune	Péril
	Sécurité des établissement recevant du public (ERP)
	Déchets
Le maire au nom de l'Etat	Insalubrité (sauf mesures d'urgence L1331-26-1 du Code de la Santé Publique (CSP)
	Danger sanitaire ponctuel et urgent
	Sécurité des équipements communs d'immeuble collectif
Le préfet	Saturnisme
	Mesures d'urgence en cours de procédure d'insalubrité
	A défaut du maire en cas d’insalubrité

Si la non exécution de travaux résulte d'une défaillance de certains copropriétaires seulement, alors que la copropriété a voté les travaux prescrits et a effectué les appels de fonds nécessaires, une commune peut se substituer à ceux-ci (cas de péril, insalubrité et équipements communs collectifs). La collectivité avance la quote-part demandée à ces copropriétaires “mauvais payeurs” et se recouvre ensuite auprès d'eux.

Le péril :  procédure de péril (immeuble menaçant ruine)

Les procédures de péril relèvent de la police spéciale du maire. Elles s'appliquent  aux cas où les désordres constatés touchent à la solidité de l'édifice ou d'une partie de ses éléments et qu'ils sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité physique des occupants ou de ses voisins.

Le péril peut être dit « ordinaire », auquel cas le maire peut prescrire par arrêté les mesures nécessaires, accompagnées éventuellement d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter, suite à une procédure contradictoire. En cas de non exécution et après notification d'une mise en demeure, le maire peut procéder aux travaux d'office aux frais des propriétaires défaillants. Une fois les mesures exécutées et sur le rapport d’un homme de l’art, un arrêté de mainlevée est pris après constatation de la disparition du danger.

Le péril peut être imminent. Dans ce cas, un expert désigné par le juge administratif est appelé à établir le rapport. Si celui-ci conclut bien à l'existence d'un péril grave et imminent, le maire ordonne des mesures conservatoires nécessaires. En cas de non exécution, le maire peut réaliser les travaux d'office sans mise en demeure préalable, aux frais du propriétaire.
Une fois les mesures exécutées et sur le rapport d’un homme de l’art, le maire prend acte de la disparition de l’imminence du danger, et le cas échéant de la résolution durable de la situation de péril. Si celle-ci n’est pas résolue durablement, le maire poursuivra une procédure de péril ordinaire, afin de prescrire des mesures définitives

Dans les deux cas, les occupants sont protégés par les dispositions prévues aux articles L 521-1 et suivants du CCH.

L’Opération de restauration immobilière (ORI), anciennement Périmètre de restauration immobilière (PRI)

L'opération de restauration immobilière est une procédure relevant du code de l’urbanisme. Elle vise à la réalisation de travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. Les ORI sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale. Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique. L’ensemble des travaux à réaliser sur les logements et immeubles, déclarés d’utilité publique, s’imposent aux propriétaires ou co-propriétaires. S’ils ne souhaitent pas réaliser les travaux, ils bénéficient d’un droit de délassement au profit de la collectivité à l’initiative de l’ORI, ou de l’opérateur qu’elle aura mandaté pour mener l’opération.  En cas de non réalisation des travaux, la procédure peut conduire à l’expropriation.
Lorsqu’elle couplée à la procédure de Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ce qui est fréquent mais pas systématique), l’ORI ouvre droit, pour les propriétaires bailleurs réalisant les travaux, au bénéfice de l’avantage fiscal « Malraux ».

La non décence

Un décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent, qui portent sur des critères de taille, de volume, d’équipement et d’état assurant des conditions nécessaires à la santé et à la sécurité des occupants.
Les notions d'insalubrité et de non décence ne doivent pas être confondues ni assimilées l’une à l’autre.
Si un logement  insalubre est nécessairement non décent, un logement non décent peut ne pas être insalubre.
La notion de décence est étroitement rattachée aux rapports locatifs : la mise en cause de la décence relève du contrat et des rapports entre bailleurs et locataires (cf. la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et le décret relatif à la décence du 30 janvier 2002).